Лучшая инвестиция на земле — это земля

Можно ли строить дом на участке?

Чтобы ответить на этот вопрос, нам необходимо получить на земельный участок ГПЗУ – градостроительный план земельного участка и выписку из ЕГРН. В этих документах указаны:

• категория земли (подходящая: земли населенных пунктов);
• ВРИ – вид разрешенного использования (для ИЖС, для ЛПХ);
• территориальная зона (зона жилой застройки);
• допустимый процент застройки;
• нормативные отступы от границ участка.

Все эти данные нужны для того, чтобы проверить, разрешено ли строительство на выбранном земельном участке и как правильно разместить на нем будущий дом. Очень часто мы сталкиваемся с тем, что продавцы земель не хотят заказывать ГПЗУ, аргументируя: «Нет времени», «У меня из покупателей очередь стоит» и т.д. В таких случаях мы прибегаем к помощи кадастровых инженеров, которые по ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) населенного пункта оценивают участок и определяют разрешенное «пятно застройки».

Как итог мы получаем данные:

• можно ли построить, а главное зарегистрировать наш будущий дом;
• какого размера он может быть;
• какие отступы от границ нам важно выдержать.

Что относится к визуальному осмотру?

Первое, что важно оценить – наличие электроэнергии. Также важно, чтобы приходящая в щиток мощность была равна 15кВт, а напряжение – 380 В. Только при таких мощности и напряжении в зимний период можно обеспечить прогрев бетона на этапе фундамента, и работу штукатурной станции в процессе выполнения предчистовой отделки. Немаловажный фактор – наличие водоснабжения. С начала кладочных работ для строительства нам нужна вода. Здесь 2 варианта: либо в населенном пункте есть центральное водоснабжение, либо вы готовы пробурить себе индивидуальную скважину. Если по коммунальным ресурсам возникают сложности, мы стараемся помочь Заказчикам: договариваемся с соседями, организуем генератор, «топим» снег зимой, в общем ищем любые решения для начала работ. Также при выборе земельного участка важно оценить качество подъездных путей и наличие сложностей (низко висящая газовая труба, старые постройки, деревья и т.д.). Стеснённость условий может повлиять как на сметную стоимость строительства, так и на проект дома.

Что относится к инструментальному осмотру?

На данном этапе наш прораб с помощью нивелира (геодезический инструмент, позволяющий измерить разности высот между точками земной поверхности) определяет перепад на земельном участке, его ровность и высоту относительно дороги. Осмотр участка нашими специалистами дает нам информацию о:

• наличии коммуникаций;
• высоте будущего фундамента;
• наличии подъездных путей и стесненности условий.

Зачем мне эта геология?!

Или геотехническое изыскание грунтов. Проведение ее позволяет определить:

• физико-химические свойства грунта на участке;
• допускаемые нагрузки на различные типы фундамента.

Изыскание может проводиться только подрядчиком, имеющим допуск СРО в области инженерных изысканий. Проводится изыскание в 2 этапа:

• «полевые» работы;
• лаборатория.

На месте специалисты в первую очередь отбирают пробы грунта для дальнейшего изучения его в лаборатории. Далее они проводят исследование методом динамического зондирования. С помощью специальной установки «ударами» они определяют несущую способность грунта на каждом метре скважины. После проведения работ на месте данные направляются в лабораторию, которая выдает отчет, на основании которого ведется проектирование фундамента.

Рассмотрим основные данные отчета по геотехническому изысканию:

Расчетное сопротивление и степень пучинистости: Это показатели, необходимые проектировщику для определения несущей способности грунта на участке, его консистенции и насыщением влагой. Степень пучинистости дает нам понимание о том, насколько грунт подвержен изменению в объемах при смене сезонов года.

Динамическое зондирование: В двух точках зондирования ударами проверяется, как ведет себя грунт под воздействием нагрузок. Исследование выполняется с помощью зонда, ударной установки и измерительного прибора. Такое же исследование можно провести, забив в грунт «пробную» сваю. Однако, если в совокупности с динамическим испытанием не будет данных о составе и свойствах почвы, подобрать тип фундамента правильно будет невозможно.

Допускаемые нагрузки на различные типы фундамента: Эти данные дают нам понимание о том, как «поведут» себя различные типы фундаментов на нашем участке. Подобный метод изучения грунтов значительно ускоряет процесс конструкторского расчета в процессе проектирования.

Литологический разрез площадки строительства: Разрез дает нам понимание о составе грунта, наличии грунтовых вод и их уровне, наличии техногенного грунта (перемещенного ранее грунта, из чего можно сделать вывод о том, что на месте участка был овраг, далее засыпанный), наличии строительного мусора, который потребуется изымать. И в завершении темы предлагаю посмотреть видео, как проводится «полевой» этап работ.